「ジムの家賃は売上の何％までなら無理なく払える？」「この物件を契約して、本当に利益を残せる？」と悩んでいませんか。ジムの家賃は売上の10〜15％が一つの目安ですが、家賃比率だけで採算性を判断するのは危険です。
本記事では、家賃比率の考え方から、家賃をもとに必要売上・必要会員数を逆算する方法、固定費・変動費を含めた損益分岐点の計算まで解説します。物件契約前に「払い続けられる家賃」の上限を数字で判断したい方は、ぜひ参考にしてください。
まず、家賃比率から逆算した月商と家賃の関係を確認します。
| 月商 | 家賃10％ | 家賃15％ | 家賃20％ |
| 50万円 | 5万円 | 7.5万円 | 10万円 |
| 100万円 | 10万円 | 15万円 | 20万円 |
| 200万円 | 20万円 | 30万円 | 40万円 |
| 300万円 | 30万円 | 45万円 | 60万円 |
| 500万円 | 50万円 | 75万円 | 100万円 |
※月商に対して家賃を10％・15％・20％とした単純計算です。人件費、広告費、設備費、水道光熱費などを含む固定費全体や損益分岐点、運転資金は別に計算します。
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ジムの家賃は売上の何％を目安にすればよい？
ジムの家賃に「この比率以下なら必ず安全」という業界共通の基準はありません。10〜15％は物件候補を絞る一次目安として使い、その後に人件費や設備費を含む固定費全体と損益分岐点を計算します。
ここでは、10〜15％、15〜20％、20％超の3段階に分け、家賃比率をどのように収支判断へ使うかを整理します。
売上の10〜15％は一つの実務目安
マネーフォワードが2026年1月に公開した実務解説では、ジムの家賃は売上の10〜15％以内が理想的な目安として紹介されています。月商200万円なら、家賃比率10％で20万円、15％で30万円です。
ただし、10〜15％へ収めるために必要な床面積や更衣スペース、器具間の動線まで削ると、提供できるサービスやマシン配置に影響します。一方、家賃比率が10％でも、人件費や設備関連費が大きければ利益は残りません。
物件比較では10〜15％を家賃の一次目安とし、候補を絞った後に固定費・変動費を使って損益分岐点を計算します。
出典：マネーフォワード｜ジム経営は儲かる？平均年収や費用、儲けるための具体的な方法を解説
15〜20％でも収益構造によって成立する可能性がある
家賃比率が同じでも、人件費、設備費、保守費などの構成によって利益の残り方は変わります。
そのため、15〜20％という比率だけで判断せず、業態ごとの固定費・変動費を反映した月次収支で営業利益まで試算します。
20％超は「即NG」ではなく収支を再計算するトリガー
家賃比率が20％を超えても、それだけで契約不可とは判断できません。本記事では20％超を、必要月商・固定費・営業利益・資金繰りを再計算するためのトリガーとして扱います。
高い家賃を許容する場合は、その物件によって増える限界利益と、家賃・設備関連費などの追加負担を分けて試算します。追加負担を上回る利益を見込めるかまで確認したうえで、契約可否を判断します。
「立地が良い」「競合が少ない」といった条件だけで判断せず、固定費・変動費を含めた損益分岐点まで計算してから契約可否を決めます。
家賃比率だけでは判断できない｜固定費全体と損益分岐点を見る
家賃比率は物件を比較する入口ですが、最終的な採算判断には固定費と変動費を分け、損益分岐点売上まで算出する必要があります。同じ家賃比率でも、人件費、設備費、リース料、決済手数料などの構成が違えば利益の残り方も変わります。
ここでは、ジム経営で整理する主なコストと、限界利益率を使った損益分岐点の計算方法を確認します。
ジム経営で確認したい主なコスト
損益分岐点を計算する前に、毎月発生する支出を固定費と変動費に分けます。家賃や共益費、固定人件費、リース料は売上が変動しても大きく変わりにくい一方、決済手数料や売上連動型報酬、紹介料は売上に応じて増減します。
水道光熱費のように、基本料金と利用量に応じた料金が混在する費用は、計画時には一定のルールで仮置きし、開業後の実績に合わせて修正します。
整理する区分は次の3つです。
- 固定費：家賃、共益費、固定人件費、リース料など
- 変動費：決済手数料、売上連動型報酬、紹介料など
- 固定・変動が混在する費用：水道光熱費など
マシンの購入費など開業時に一括で発生する設備費は、月次の固定費とは分けて初期投資として整理します。保守費や修繕費は、発生条件に応じて月次収支や資金計画へ反映します。
損益分岐点売上は「限界利益率」で計算する
損益分岐点売上の簡易式は次の通りです。
損益分岐点売上＝固定費÷限界利益率
限界利益率は、売上から売上増減に連動する変動費を差し引いた後、固定費の回収へ充てられる割合です。
本記事の試算例として、変動費率20％、固定費120万円と仮定します。限界利益率は80％なので、
120万円÷0.8＝150万円
となり、月商150万円が利益ゼロとなる売上ラインです。
開業後は計画時の比率を固定せず、月次の売上・変動費・固定費へ置き換えて再計算します。
家賃比率が低くても赤字になるケース
家賃比率が低くても、設備費や人件費など他の固定費が重ければ赤字になることがあります。
たとえば家賃を抑えた物件でも、設備を増やした結果として購入費、リース料、保守費、修繕費が膨らめば、固定費全体は増えます。導入設備が利用率や売上へどの程度寄与するかを見ずに投資額だけ増やすと、「家賃は安いのに利益が残らない」という収支になります。
採算を見る順序は、家賃比率→固定費・変動費→損益分岐点→営業利益です。家賃比率は、この一連の判断の最初の指標として位置づけます。
家賃比率だけでは足りないことがわかる計算例
以下は、本記事の説明用に置いた仮定値です。
- 月商：200万円
- 家賃：24万円
- その他固定費：96万円
- 変動費率：20％
- 限界利益率：80％
固定費は合計120万円なので、
損益分岐点売上＝120万円÷0.8＝150万円
となります。
月商200万円なら家賃比率は12％で、10〜15％の一次目安に収まります。しかし売上が160万円へ下がると、損益分岐点売上150万円との差は10万円に縮まることになります。
これは売上額の差であり、利益額ではありません。変動費率20％の前提では、160万円の売上から変動費32万円と固定費120万円を差し引いた利益は8万円です。
家賃比率が低いことと、十分な利益余力があることは同じではありません。物件比較では、家賃比率だけでなく、想定売上が損益分岐点をどの程度上回り、そのとき実際にいくら利益が残るかまで確認する必要があります。
家賃から必要売上・必要会員数を逆算する
物件候補の家賃が決まったら、「その家賃を支えるには、どの程度の月商と会員数が必要か」を逆算します。家賃比率から必要月商を出しただけでは、実際に達成できる売上計画かどうかは判断できません。
月会費型のジムでは必要会員数まで、パーソナルジムでは必要セッション数と予約枠まで分解すると、商圏や営業時間に対して現実的な計画かを検証できます。
ステップ1｜目標家賃比率から必要月商を求める
必要月商は、次の式で求めます。
必要月商＝月額家賃÷目標家賃比率
たとえば月額家賃20万円、目標家賃比率15％と仮定すると、
20万円÷0.15＝約133万円
です。
この約133万円は、家賃比率だけから逆算した一次的な売上目安です。人件費や設備費などを含めた損益分岐点売上とは異なるため、物件判断では両方の数字を並べます。
たとえば、家賃比率15％から必要月商133万円と算出できても、固定費全体から求めた損益分岐点売上がそれを上回るなら、実際に必要な売上ラインは損益分岐点側です。家賃からの逆算値を、そのまま最低売上目標にはしません。
ステップ2｜月会費型は実効平均顧客単価から必要会員数を求める
月会費型のジムでは、必要月商を実効平均顧客単価で割ると、必要会員数を逆算できます。
必要会員数＝必要月商÷実効平均顧客単価
本記事では、定価の月会費ではなく、割引や休会による請求額の変化、決済エラー、オプション売上などを反映した1人あたりの実際の売上を「実効平均顧客単価」と呼びます。
会計上の正式な勘定科目ではなく、必要会員数を試算するために本記事で用いる指標です。
開業後は、次の実績を反映して更新します。
- キャンペーン利用による割引額
- 休会時の請求額
- 決済エラーによる未回収額
- オプション売上
退会率は実効平均顧客単価そのものではなく、必要会員数を維持するための新規獲得数を考える際に別途反映します。定価だけで必要会員数を計算すると実態との差が生じるため、開業前は仮定値を使い、運営開始後は月次実績へ置き換えます。
ステップ3｜商圏でその人数を獲得できるか確認する
必要会員数を算出したら、その人数を商圏内で獲得できるかを検証します。
計算上の会員数が成立していても、商圏人口や競合状況と釣り合わなければ、売上計画の前提そのものを見直す必要があります。
確認する主な条件は次のとおりです。
- 商圏人口
- 競合店舗の数・業態
- 立地とアクセス
- 駐車場の有無・使いやすさ
- 想定する集客チャネル
家賃が安い物件を優先するのではなく、「その物件で必要会員数を獲得できるか」という順序で比較すると、物件選定と売上計画を切り離さずに判断できます。
家賃と必要売上を整理した後は、設備費を含めた初期投資と月次負担まで具体化できます。
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複数メーカーを比較しながら、設備調達の窓口を一本化して検討しましょう。
【業態別】ジムの家賃と収益構造の考え方
ジムの収益性を判断する際は、家賃比率だけでなく、業態ごとに発生する主要コストまで含めて考える必要があります。同じ家賃でも、人件費や設備費、水道光熱費などの負担によって、利益の残り方は大きく変わるためです。
物件選びで収支を見誤らないためにも、パーソナルジム、24時間・無人ジム、総合型・大型ジムそれぞれの家賃とコストの捉え方を順番に見ていきましょう。
パーソナルジム｜家賃比率と予約稼働率をセットで見る
パーソナルジムでは、家賃比率とトレーナー1人あたりの予約枠をセットで評価します。
物件には、トレーナーと利用者が動けるスペースだけでなく、器具配置、通路、換気、必要に応じた更衣・プライバシー確保のための面積が必要です。家賃を下げるために面積を削りすぎると、同時間帯に提供できるセッション数やマシン配置が制限されることがあります。
24時間・無人ジム｜設備投資と運転資金も確認する
24時間・無人ジムでは、人員配置を抑えられても、マシン設備、入退館管理、監視体制、保守などの費用が発生します。
物件比較では、導入時の設備費だけでなく、営業開始後も継続する支出を月次収支へ反映します。入退館管理、監視体制、緊急連絡手段、設備異常時の対応手順も、営業時間と利用者層に合わせて整理します。
家賃が低くても設備費や保守費が重ければ損益分岐点は上がります。開業時点では、設備導入後にどの程度の運転資金が残るかまで含めて比較します。
総合型・大型ジム｜広い面積と運営コストの両方を見る
浴室、サウナ、ラウンジなどを備える総合型・大型ジムでは、必要面積に加えて、給湯・空調・水道光熱費、清掃、保守、人員配置などの運営コストも増えます。
各エリアについて、「設置によって会員獲得・継続・客単価へどの程度寄与するか」と、「導入後に毎月どの費用が増えるか」を分けて整理します。
高家賃の物件を選ぶ場合は、広さや付帯設備によって生まれる追加利益が、家賃と運営費の増加分を吸収できるかを月次収支で比較します。
物件契約前は「占有コスト」と売上80％時の資金繰りを確認する
物件契約では、募集図面の家賃だけを見て判断すると、実際の月次負担や売上未達時の資金繰りを見誤るおそれがあります。
共益費などを含む占有コストに加え、計画売上が下振れした場合でも固定費を支払えるかを確認することが重要です。
表面家賃ではなく占有コストで比較する
同じ月額家賃でも、共益費や駐車場代、指定清掃費などが加われば、物件を使うために毎月支払う金額は変わります。複数物件を比較するときは、賃料本体だけでなく、同じ範囲の費用を含めた占有コストで並べます。
比較条件が物件ごとに異なると、家賃が安く見える物件を過大評価する原因になります。たとえば、A物件では共益費込み、B物件では共益費別という条件なら、賃料だけの比較では月次負担を正しく捉えられません。
売上80％テストでは利益と手元資金まで確認する
本記事では、計画売上が80％まで下がったケースを、計画未達時の耐久力を見るための仮定条件として使います。
たとえば計画月商200万円なら、160万円まで下がった状態で収支を再計算します。確認するのは、単に家賃を払えるかどうかだけではありません。
- 家賃・占有コストを支払った後に営業利益が残るか
- その他の固定費まで含めて赤字にならないか
- 借入がある場合、返済額と金利負担を吸収できるか
- 赤字になった場合、手元資金でどの程度補えるか
計画売上100％のときだけ黒字になる物件は、開業直後や季節変動で売上が下振れした場合に資金繰りが悪化しやすくなります。物件契約前は、売上が計画未達となったケースでも固定費を支払えるかを確認し、必要であれば家賃水準や初期投資額を見直します。
駅前の高家賃は追加利益で回収できるかを見る
駅前など家賃が高い立地は、「家賃が高いから避ける」「人通りが多いから選ぶ」と単純化せず、郊外物件との差額家賃を追加利益で回収できるかで比較します。
見るのは売上額の増加だけではありません。駅前立地によって見込む会員増加、自然流入、継続率などから生まれる限界利益と、差額家賃を比較します。
たとえば駅前物件で売上が増えても、同時に広告費や人件費などの変動・追加費用が大きく増えるなら、その全額を家賃の回収原資にはできません。
駅前と郊外の比較では、追加売上ではなく、追加費用を差し引いた後の追加利益が差額家賃を上回るかを判断基準にします。
ジム物件は家賃の安さだけで決めない
ジム物件は、家賃が安くても、契約条件や建物性能が営業計画に合わなければ、追加費用や売上機会の損失につながります。契約時・退去時の負担、大型マシンを設置・搬入できる条件、予定する営業時間や事業利用の可否まで含めて確認することが重要です。
物件選びで見落としを防ぐために、契約費用、物件性能、自宅・マンション型で確認すべき条件を順番に見ていきましょう。
契約時・退去時に必要な費用を確認する
物件契約では、月額賃料以外に保証金、礼金、仲介手数料、更新料、原状回復費用などが発生することがあります。
月次収支では家賃を中心に計算しますが、開業時の資金計画では、契約時に必要な一時費用を初期投資として分けて整理します。
退去条件については、原状回復の範囲、指定業者の有無、スケルトン返しの要否などを契約書・特約で確認します。退去時に発生する可能性がある費用は月額家賃とは分け、将来発生する資金負担として事業計画に織り込みます。
物件性能と営業条件を確認する
ジムでは、マシンの設置位置や利用方法によって床への荷重が集中します。特に大型・重量機器を導入する場合は、図面上の床面積だけでなく、設置予定位置で機器を使用できる構造かを確認します。
搬入経路も事前に照合します。入口、廊下、階段、エレベーターなどの寸法や経路が設置予定機器に対応していなければ、購入・調達後に搬入できないケースが生じます。
物件と設備を照合するときは、少なくとも「設置スペース」「床の条件」「搬入経路」「電源など設備側の必要条件」を機器ごとに整理します。図面だけで判断できない条件は、物件側と設備側の情報を揃えて確認する必要があります。
広さや搬入条件まで絞り込めた段階なら、実際の物件に合わせたマシン構成や配置へ進めるでしょう。
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広さや予算をもとに、マシン構成や図面の提案について相談できます。
自宅・マンション型は契約・規約・法令条件を確認する
自宅やマンションの一室でジムを運営する場合は、家賃負担だけでなく、予定する事業利用や来客が認められているかを確認します。
賃貸借契約や管理規約で事業利用、不特定多数の来訪、看板掲出などが制限されている場合、想定する営業方法と物件条件が一致しません。
契約前に、事業利用の可否、来客条件、看板掲出、営業時間など、予定している営業形態と契約・規約の条件を照合します。
ジムの家賃に関するよくある質問
ここでは、家賃比率や必要売上について判断に迷いやすい点を整理します。前述した計算方法と重複する内容は結論だけを示し、具体的な収支判断は各章の計算方法を基準にします。
20％なら高すぎる？
一律に高すぎるとは判断できません。家賃比率20％超は、必要月商、固定費、限界利益、営業利益、資金繰りを再計算するトリガーとして扱います。
20％という比率だけで契約可否を決めず、固定費全体を支払った後に利益と運転資金が残るかで判断します。
家賃10万円なら月商いくら必要？
家賃比率15％を仮定すると、必要月商は約66.7万円です。
10万円÷0.15＝約66.7万円
ただし、これは家賃比率から逆算した一次的な売上目安です。人件費や設備費などを含めた損益分岐点売上とは分けて計算します。
家賃額と家賃比率は同じ？
異なります。家賃額は毎月支払う賃料そのもの、家賃比率は「月額家賃÷月商×100」で求める割合です。
たとえば家賃20万円でも、月商100万円なら家賃比率20％、月商200万円なら10％です。同じ家賃額でも売上によって比率は変わります。
駅前と郊外はどっち？
駅前・郊外という立地だけでは決められません。比較基準は、駅前物件の差額家賃を上回る追加利益を見込めるかどうかです。
会員数、客単価、継続率などによる利益増加から、追加の広告費や人件費を差し引いて比較します。
自宅型は低家賃で成功？
低家賃だけでは事業の成立を判断できません。自宅やマンション型では、賃貸借契約、管理規約、事業利用、来客、営業時間などの条件が営業形態と一致している必要があります。
家賃負担を抑えられても、予定する営業方法が物件条件に適合しなければ、その物件は候補から外れます。
まとめ｜利益と運転資金を残して払い続けられるか判断しよう
ジムの家賃は売上の10〜15％が一次目安ですが、比率だけで契約を決めず、固定費全体と損益分岐点まで確認することが重要です。
- 家賃から必要月商を逆算する
- 会員数・セッション数まで落とし込む
- 共益費などを含む占有コストで比較する
- 計画売上80％時の利益と資金繰りも試算する
候補物件ごとに同じ条件で収支表を作り、必要売上を現実に達成できるか確認してから契約判断を進めれば、家賃の安さだけに左右されず、利益と運転資金を残せる物件を選びやすくなります。
必要売上と家賃の上限が見えてきたら、その予算内で導入できる設備構成まで具体化できます。
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複数メーカーを比較しながら、設備調達の窓口を一本化して検討しましょう。
03-6721-9909
